Дипломная работа: Ипотека и ее оформление в РФ

Согласно данному Указу при предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащим залогодателю.

Не может быть предметом ипотеки часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения, кроме квартир в многоквартирных жилых домах. Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, а также иного имущества, изъятого из оборота, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена.

Решает Указ и вопрос о залоге жилого помещения (квартиры), в котором проживают залогодатель, собственник этого помещения и члены его семьи. Здесь он солидарен с "Основными положениями о залоге недвижимости - ипотеки", но носит не рекомендательный, а обязательный характер - в случае обращения взыскания на такое жилое помещение собственник и члены его семьи не подлежат выселению. Следует заметить, что в силу данного положения, хотя право собственности, являющееся основанием для проживания самого залогодателя, и прекращается в результате обращения взыскания, за ним, как и за членами его семьи, сохраняется право на последующее проживание. Хотя такая позиция подвергается критике, как идущая вразрез с положениями о собственности[11], однако она представляется наиболее приемлемой для данных случаев. Дело в том, что прекращение права собственности на основании права залога носит особый характер. Залогодатель должен быть застрахован от того, что он потеряет и право проживания.

Но если договор залога был заключен в обеспечение кредита для строительства нового жилого помещения, то из этого помещения указанные лица в случае обращения взыскания на данное помещение могут быть выселены в судебном порядке.

Подтверждает Указ и правило о том, что здания, сооружения непосредственно связанные с землей закладываются только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором они находятся, либо залогом принадлежащего залогодателю права на этот участок. Но право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, что противоречит ст. ЗЗ6 ГК РФ и ст.54 Закона "О залоге".

Указ Президента от 28.02.96. не решает проблему права кредитора распоряжаться кредитным договором, то есть он не способствует созданию вторичного рынка ипотечных кредитов.

Вопрос о государственной регистрации данный Указ не решает, то есть он не устанавливает ни ее процедуру, ни орган, который будет регистрировать договор об ипотеке. Тем не менее, Указ Президента определяет форму, по которой будет проводиться государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996г. "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" №293 стал тем единственным специализированным актом, нормы которого полностью посвящены, регулированию ипотечных отношений, вплоть до принятия закона "Об ипотеке". Он создает вместе с законом "О залоге" и ГК РФ правовую базу для развития ипотечного кредитования в РФ.

Характеризуя законодательство РФ об ипотеке, необходимо сказать несколько слов об Указе Президента РФ от 10 июня 1994г. №1180 "О жилищных кредитах"[12]. в соответствии с которым было принято положение "О жилищных кредитах". Положение устанавливает порядок предоставления банками на территории РФ юридическим и физическим лицам кредитов на строительство жилья, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества(ипотека).

Предметом залога в соответствии с положением могут быть готовые и не завершенные строительством жилые дома и квартиры, а также жилые дома и квартиры, подлежащие капитальному ремонту и реконструкции, в частности, при обеспечении залогом строительных банковских кредитов, земельный участок под строительство.

Решение о предоставлении строительного кредита принимается банком - кредитором на основании кредитной заявки заемщика, в которой указывается цель и срок использования кредита, форма его обеспечения и перечень документов, подтверждающих кредитоспособность заемщика.

Этим Указом было положено начало для кредитования в жилищной сфере.

Помимо нормативных актов, принятых высшими органами государственной власти, правовое регулирование ипотеки осуществляется ведомственными нормативными актами. Особый интерес представляют два документа Госкомимущества России: письмо от 2 сентября 1992г. № ДВ-17/5851 "О согласовании залога(заклада) государственного имущества" и распоряжение от 21 апреля 1994г. №890-р"0б утверждении временного положения о согласовании залоговых сделок".

Первый документ исходил из следующих принципиальных положений. Во-первых, не допускался залог объектов недвижимости, если эти объекты подлежали приватизации в соответствии с Государственной программой приватизации. Во-вторых, сделка по залогу государственного имущества допускалась только при отсутствии в договоре о залоге ряда условий. В-третьих, залог государственного имущества допускается только после получения согласия Госкомимущества России, которое оформляется специальным распоряжением. В-четвертых, не допускаются сделки по закладу государственного имущества.

Дальнейшее развитие положения, связанного с залогом государственного имущества, получили в другом документе - Временном положении о согласовании залоговых сделок. Но положения этого документа "не распространяются на договоры об ипотеке" (п. 1.3). Это положение выглядит несколько противоречиво: П.1.1. документа говорит о том, что федеральное предприятие, за которым государственное имущество закреплено на праве полного хозяйственного ведения, осуществляет залог предприятия в целом, его структурных единиц и подразделений как имущественных комплексов, а также отдельных зданий и сооружений с согласия соответствующего комитета по управлению государственным имуществом. Но залог предприятия, здания или сооружения является ипотекой. Поэтому представляется возможным применение этого Положения и к ипотеке.

Среди других ведомственных нормативных актов моно назвать Письма Роскомзема, например, Письмо Роскомзема № 221/199 от01.02.96г. "О залоге земельных участков". В соответствии с которым Роскомзем рекомендует комитетам по земельным ресурсам и землеустройству регистрировать сделки залога земельных участков при условии их надлежащего оформления в соответствии с действующим законодательством.

Все вышеперечисленные нормативные акты действуют на всей территории Российской Федерации. Но существует пакет нормативных актов, регулирующий залог недвижимости на территории города Москвы. Так, в соответствии с Распоряжением Москомимущества от 4 ноября 1993г. №950-р в приложении к нему был принят договор о закреплении за государственным предприятием государственного имущества на праве полного хозяйственного ведения, в соответствии с которым государственное предприятие не имеет права без согласия собственника использовать государственное имущество в качестве залога. Пределы прав предприятия по распоряжению имуществом, в том числе и внесение его в качестве залога, устанавливается договором о закреплении имущества (Примерный устав государственного (муниципального) предприятия, утвержденный распоряжением мэра Москвы от 4 февраля 1993г. №47-РМ).

Организация, за которой закреплена недвижимость (нежилые помещения), находящиеся в собственности Москвы, на правах полного хозяйственного ведения или безвозмездного пользования не имеет права осуществлять залог имущества на условиях, предусматривающих его передачу залогодержателю, а также другие действия, которые могут повлечь за собой отчуждение государственной собственности(контракты о закреплении недвижимости (нежилых помещений), находящихся в собственности Москвы, на правах полного хозяйственного ведения, оперативного управления и безвозмездного пользования, приложение к постановлению Правительства Москвы от15 марта 1994г. №213).

Урегулирован в актах города Москвы и такой актуальный в настоящее время вопрос, как залог мест общего пользования членами кондоминиума. Долговые обязательства жилищного товарищества собственников жилых помещений (включая залог объектов совместного пользования) являются обязательствами всех входящих в него собственников квартир. Приговор суда о принудительном удержании имущества жилищного товарищества за долги означает удержание квартир. (Основы образования и деятельности в городе Москве товариществ собственников жилых помещений, утверждено постановлением Правительства Москвы от 6 апреля 1993г.).

В 1996г. в Москве принят ряд нормативных актов, направленных на развитие ипотечного кредитования, в частности в жилищной сфере.

Например, Постановление Правительства Москвы "О целевых накопительных жилищных вкладах и кредитовании жилищного строительства" от 5 марта 1996г. №201 [13] и принятое в соответствии с ним "Положение о льготном кредитовании и финансировании жилищного строительства на основе целевых накопительных жилищных вкладов и кредитов" предусматривает новую у нас и достаточно развитую за рубежом систему льготного жилищного кредитования путем открытия специальных накопительных счетов. Целевой накопительный жилищный вклад открывается в учреждениях Банка путем заключения соответствующего сберегательного жилищного контракта между вкладчиком и Банком. Срок накопления средств на Вкладе должен составлять не менее 1 года, в течение которого вкладчик обязан накопить средства в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья на момент оформления кредитного договора. Учреждение Банка по требованию вкладчика выдает ему справку об остатке средств на вкладе для предъявления в Департамент муниципального жилья, который предлагает вкладчику на выбор квартиру в жилых домах, предназначенных на продажу в текущем году и заключает с вкладчиком договор -обязательство. При наличии данного договора и средств на вкладе гражданин имеет право обратиться в учреждение Банка по месту нахождения вклада за получением целевого льготного кредита на покупку жилья. В качестве гаранта возвращения кредита на покупку жилья Банк принимает в залог ликвидное недвижимое имущество, принадлежащее заемщику на праве собственности, в том числе приобретаемую квартиру.

Итак, данное постановление устанавливает четкий механизм ипотечного кредитования в Москве, используя опыт зарубежных стран в этом вопросе.

В городе Москве приняты также ряд нормативных актов, касающихся регистрации сделок с недвижимостью, но правовой анализ этих актов будет проведен позднее.

Охарактеризовав основные нормативные акты о залоге недвижимости, можно сделать вывод о необходимости принятия закона "Об ипотеке", который устранит недостатки действующего законодательства и урегулирует наиболее спорные вопросы ипотеки. Но принятие такого закона еще невозможно, так как он может появиться после многолетней обкатки его практикой, которой у нас, к сожалению, не хватает.

3. Оформление залога недвижимости.

3.1. Договор залога недвижимости. Его условия.

Оформление ипотеки в настоящее время вызывает много проблем и трудностей, так как это довольно громоздкая и сложная процедура. Закон "О залоге" в качестве основания возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости предусматривает наличие юридического состава, то есть связанной системы юридических фактов. Такую систему составляют заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация залога.

Форма договора о залоге определяется законодательством места его заключения. Но из этого правила установлено исключение для зданий, сооружений, предприятий, земельных участков, залог которых определяется по законодательству РФ, если они находятся на территории России. Российским же законодательством определяется форма договора залога зарегистрированных в РФ гражданских, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог, космических объектов.

Законодательство РФ подробно определяет содержание договора об ипотеке. Необходимо отметить достаточно обширный, по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, перечень условий договора о залоге недвижимости, которые признаются существенными. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ.). К разряду существенных условий договора об ипотеке относятся: предмет залога, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Так, при ипотеке жилых домов и квартир должна быть дана их индивидуальная характеристика как в целом, так и жилых, вспомогательных помещений в них и их инженерного оборудования в отдельности.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

К договору ипотеки земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков, в частности, это могут делать риэлторские фирмы.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его величины в денежном выражении, основанием его возникновения и прекращения и сроком исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определенно в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры ибо условия, позволяющие определить эти размеры.

В договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, либо в фиксированной сумме. Если в договоре указана общая фиксированная сумма требований залогодержателя обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в объеме, превышающем эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.

Договоры о залоге отдельных видов недвижимого имущества имеют свои особенности. В частности, согласно письму Госкомимущества России от 2 сентября 1992 года № ДВ-17/585/ в договоре о залоге государственных предприятий должны были отсутствовать следующие условия:

- о переходе к залогодержателю, а также третьим лицам прав собственности, аренды, владения на предмет залога;

- об отчуждении, сдаче в аренду, реализации предмета залога при обращении на него взыскания в порядке и условиях, противоречащих законодательству РФ о приватизации;

- о переводе долга залогодателем третьему лицу;

- об удовлетворении требований залогодержателя третьими лицами;

- о последующем залоге уже заложенного имущества;

- о включении представителей залогодержателя в руководящие органы предприятия, об ограничении прав распоряжения произведенной продукцией и иным имуществом предприятия.

В основных Положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке предусматривается принятие договора об ипотеке в виде закладной и указываются основные ее реквизиты, которые в целом соответствуют тем условиям договора об ипотеке, которые были перечислены выше.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10