Реферат: Деятельность Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы в реализации инвестиционных программ строительства
- юристы определяют легитимность проекта и его «слабые» места, статус земельного участка, выделенного под строительство, а также риски, которые могут возникнуть при получении права собственности на построенный объект;
- инжиринговые службы проводят строительную экспертизу объекта, изучают геодезию земельного участка, возможность получения необходимых технических условий для строительства, реальность согласования и выполнения архитектурно-строительного проекта, а также изучают соответствие представленной сметы на строительство текущим рыночным параметрам;
- риэлторы вместе с оценщиками предоставляют финансистам достоверную информацию, подкрепленную аналогами, о стоимости земельного участка и права переуступки проекта другому инвестору в случае его вынужденного 'сворачивания', о возможных ценах реализации построенных площадей на разных этапах строительства и при условии ввода объекта в эксплуатацию;
- финансовые аналитики, в свою очередь, рассчитывают инвестиционную привлекательность проекта.
Таким образом, коренным образом меняется привычный статус риэлтора: из брокера по купле-продаже и аренде недвижимости он превращается в профессионального консультанта на рынке инвестиций в недвижимость.
Таким образом в данной главе описывается категориальный аппарат данного вида деятельности, рассматриваются правовые аспекты и регулирование инвестиций на рынке недвижимости.
Термин «инвестиция» начал использоваться в отечественной литературе начиная с 80-х годов, то есть инвестиционный процесс в России – достаточно молодое явление в экономике страны. И, хотя нормативно-правовая база сформировалось, она требует разработки конкретной программы дальнейшего совершенствования инвестиционного климата в России для принятия управленческих решений. На макроэкономическом уровне цель разработки такой программы — повышение инвестиционной активности и привлечение средств отечественных и зарубежных фирм по ключевым направлениям российской экономики, рост общеэкономической и коммерческой эффективности инвестиций по всем формам собственности, рациональное размещение инвестиционных ресурсов и снижение степени риска инвестирования в российской экономике.
Создание благоприятного климата для деятельности иностранного и отечественного капитала в России — ключевой фактор для формирования позитивного имиджа страны в глазах инвесторов. Причем этот процесс должен идти в рамках четко и конкретно сформулированной государственной политики по привлечению инвестиций, включающей как институциональные, так и административные меры на федеральном и региональном уровнях.
Государство должно устанавливать правила игры в экономике. Их стабильность, предсказуемость, отражение в них принципов честной конкуренции — это как раз то, чего ждут инвесторы в России.
2. Анализ современного состояния Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы.
Как уже отмечалось ранее, инвесторы при принятии решения о капиталовложениях учитывают рейтинг региона, где расположен объект инвестирования. На сегодняшний день наиболее привлекательна для притока инвестиций Москва. «Наиболее перспективными направлениями на сегодняшний день мы считаем строительство жилья, то есть инвестиции в строительство жилья», - подчеркнул начальник отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС) Леонов Е. Б.
Высокая оценка экономической эффективности инвестиций в строительство складывается из целого ряда факторов, определяющих в конечном счете постоянно растущий спрос на жилье и нежилые объекты. Строительство – наиболее динамично развивающийся сектор экономики города.
В своем докладе на конференции «Инвестиции в недвижимость» 12 ноября 2003 года начальник Управления реализации жилищной программы ДИПСа Г. У. Пирумов отметил, что, рост цен на московском рынке жилья с начала года составляет более 30%. Средний показатель стоимости 1 кв. метра превышает 1400 долларов, что является абсолютным максимумом за все время существования московского жилищного рынка.
Предпосылками такого развития рыночной ситуации стали следующие основные факторы:
- серьезные структурные изменения на рынке недвижимости, произошедшие в последние 3-4 года, характеризующиеся преобладанием в секторе нового жилья монолитного домостроения и завершением освоения некогда дешевых районов массовой застройки, что приводит к увеличению цен реализации как на первичном, так и на вторичном рынке,
- рост доходов многих групп населения в период экономического роста и политической стабильности последних лет вызвал увеличение сумм накоплений, направляемых на приобретение недвижимости,
- снижение курса доллара стимулировало потенциальных покупателей жилья к безотлагательному решению этой проблемы,
- резко возросший спрос внес коррективы в рыночную стратегию продавцов квартир, усилив положительную динамику цен.
Можно предполагать, что до конца текущего года ценовая ситуация сохранит положительную динамику.
Что касается более отдаленной перспективы, то можно предполагать, что платежеспособный спрос различных категорий населения будет и дальше возрастать.
Залогом этого выступает, прежде всего, стабильное экономическое развитие страны, которое сопровождается приростом реальных накоплений населения. При этом эксперты отмечают, что доля накоплений россиян за годы рыночных реформ заметно выросла и составляет сегодня, по некоторым оценкам, до 30% от реальных доходов, что в 1,5-2 раза превышает аналогичный показатель развитых стран Запада.
Значительная часть накоплений населения расходуется на приобретение объектов недвижимости.
Начиная с 1993 года в Москве регистрируется 75-90 тыс. сделок по купле - продаже жилых объектов, из них 25-28% операций приходится на первичный рынок. Таким образок ежегодно более 20 тыс. новых квартир находят своего покупателя, что составляет 1,5-1,7 млн. кв.м. Причем, показатель зарегистрированных сделок был достаточно стабилен в течение прошедших 10 лет и не сильно зависел от динамики цены 1 кв.м (колебания этого показателя составляли до 100%), курса доллара и текущих доходов населения.
Можно предполагать, что потенциальная емкость рынка новостроек в натуральном выражении составляет 2,2-2,5 млн. кв.м, поскольку при прочих равных значительное число покупателей предпочтут квартиру в новостройке, даже с учетом более высокой цены. Отсюда общий объем ежегодного платежеспособного спроса на московском рынке новостроек может составить более $3 млрд.
С учетом вышеперечисленных факторов, а также запланированного ежегодного увеличения ВВП на 10% можно ожидать и в будущем позитивного развития ситуации на московском рынке жилья.
Нельзя не сказать еще об одном факте. В ведущих европейских столицах обеспеченность жильем составляет более 40 кв.м/чел. В Москве этот показатель - 23 кв.м/чел. Мы сильно отстаем. Согласно генеральному плану развития Москвы, до 2020 года в столице будет построено около 70 млн. кв.м жилья. При этом значительная часть жилья будет направлено на решение социальных городских программ.
Поэтому велика роль организаций, выступающих связующим звеном между предприятиями столичного строительного комплекса, частными и государственными инвесторами и покупателями жилья, способных подготовить и реализовать самый сложный инвестиционный проект.
К числу таких организаций принадлежит Департамент инвестиционных программ строительства Москвы, созданный 22 июля 1996 года при поддержке Правительства и мэра Москвы Ю.М.Лужкова[11].
Деятельность Департамента регулируется Распоряжением Мэра Москвы от 17 июля 2001 г. № 701-PM «Об утверждении положения о Департаменте инвестиционных программ строительства г.Москвы» и контролируется заместителем Мэра города Москвы в правительстве города Москвы, Руководителем Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города.
Руководителем Департамента является Краснянский Леонид Наумович
Заместители Руководителя Департамента:
Гаранина Л. Ф., Агапонова А. Н., Волков С. С., Лобода В. В., Меленьтев Н. И., Тхор С. В., Монин Ю. И.
Так же в Департаменте существует Управление реализации жилищной программы, Управление инвестиционной политики, Управление по реализации программы «Центр», Управление координации Программы по реконструкции пятиэтажного и ветхого аварийного жилищного фонда, Финансовое управление.
Департамент
является функциональным органом исполнительной власти города Москвы,
руководствуется в своей деятельности законодательством Российской Федерации и
города Москвы, нормативными правовыми актами Президента и Правительства
Российской Федерации, правовыми актами Мэра Москвы и Правительства Москвы.
Департамент взаимодействует с департаментами, комитетами, управлениями,
префектурами административных округов и иными органами исполнительной власти
города Москвы, а также организациями независимо от организационно-правовых форм
собственности по вопросам проведения единой внебюджетной экономической и
финансовой политики в строительстве города.
Целью образования Департамента является привлечение средств для финансирования строительства бесплатного муниципального жилья за счет средств, получаемых от реализации жилья, построенного на коммерческой основе. Оборот средств по образованному для этого Целевому бюджетному инвестиционному фонду под управлением ДИПС достигает 20 млрд. рублей.
За несколько лет Департамент превратился в крупнейшего инвестора на рынке жилья. Общий объем привлеченных средств составил свыше 3 млрд. долларов, построено около 6 млн. квадратных метров жилья, из которых треть безвозмездно передана городу. Прибыль от коммерческой продажи жилья превысила 1,2 млрд. долларов. При этом все заработанные средства Департамент перечисляет в городской бюджет на решение социальных задач – строительство бесплатного муниципального жилья, переселение жителей ветхих домов, благоустройство территории, создание инфраструктуры.
Ликвидация аварийных домов, комплексная реконструкция микрорайонов пятиэтажек с волновым переселением жителей, вывод за городскую черту промышленных предприятий – таков сегодня далеко не полный перечень программ с участием ДИПС. В прошлом году нашему Департаменту Постановлением Правительства Москвы было поручено возводить и сдавать в аренду нежилые помещения – торгово-развлекательные комплексы, культурно-бытовые объекты, офисные центры, гостиницы.[12]
Уникальное положение Департамента как единственного крупного инвестора, решающего общегородские социальные задачи имеет свои плюсы и минусы.
В качестве мощной инвестиционной структуры, во многом формирующей сегодня городскую среду, ДИПС первым сталкивается со всеми сложностями, сопровождающими работу в исторически сложившихся районах Москвы, являющихся на данный момент одним из наиболее привлекательных объектов для строительства жилья и нежилых объектов.
Так, на Департамент Постановлением Правительства №637-ПП от 29.07.2003 г. возложены функции генерального инвестора по строительству коммерческих объектов на территории Центрального административного округа. До этого ДИПС уже накопил серьезный опыт строительства в центральной части города. В прошлом году Департамент инвестировал строительство 19 зданий площадью в 104 тыс. кв. метров в ЦАО. При этом 49 тыс. кв. метров было предназначено для расселения жильцов аварийных домов. В 2003 году планы ДИПС предусматривают строительство еще около 100 тысяч кв. метров, из которых 6 зданий площадью 31 тыс. кв. метров будут переданы городу для решения социальных жилищных задач.
Работа здесь позволяет выявить все серьезные проблемы, к которым относятся:
- наличие высокого обременения,
- отсутствие или дефицит площадей для организации стройплощадок,
- трудности с инженерией и коммуникациями,
- сложная геологическая ситуация по ряду адресов строительства,
- жесткие ограничения по застройке, включая соблюдение требований по сохранению архитектурного облика исторических районов города.
Работа в условиях Центра требует комплексного подхода. Департамент намерен на практике отработать прогрессивную схему поквартальной реконструкции, позволяющую еще эффективнее решать весь комплекс вопросов.
В то же время положение крупнейшего городского инвестора, успешно финансирующего социально значимые проекты позволяет рассчитывать на целый ряд экономических преимуществ в рамках своей деятельности. Постоянно усложняющийся круг задач в рамках стройкомплекса Москвы и их успешное выполнение в интересах города обеспечивают снижение уровня инвестиционных рисков для реализуемых Департаментом проектов и высокий уровень доверия деловых партнеров, включая финансовые и банковские структуры. Подтверждением этого является высокий кредитный рейтинг ДИПС, возможность выбирать наиболее выгодные варианты получения кредитов.
Что касается наиболее перспективных форм и методов работы, то необходимо подчеркнуть, что важным фактором роста объемов реализации жилья становится внедрение механизмов ипотечного кредитования.
Большие возможности по увеличению объемов жилищного строительства заложены в системе ипотечного кредитования, которое определяется в правительственных документах как приоритетное направление развития социальной сферы. Как инвестор, которому в повседневной деятельности приходится сталкиваться с множеством острых социальных вопросов, ДИПС считает, что настало время для широкого внедрения ипотеки – популярного и проверенного международной практикой метода решения стратегических социальных задач.
Ипотечное кредитование в ближайшие десятилетия может и должно стать эффективным инструментом по вовлечению в инвестиционную сферу «замороженных» денег населения и удовлетворить значительный неудовлетворенный спрос на социально доступное жилье.
Главное – правильно решить возникающие при этом достаточно сложные финансовые проблемы инвесторов и покупателей жилья. ДИПС в настоящее время активно работает над разработкой схемы, которая позволит реально использовать возможности ипотечной системы для разрешения актуальных социальных проблем города.
«Одним из самых перспективных сегментов московской недвижимости является федеральная собственность. Сейчас пошли активные конкурсы на объекты Минимущества, Минкультуры и прочие объекты. И люди, которые участвуют в этих конкурсах, абсолютно не представляют тех рисков, которые последуют за победой в этих конкурсах. Все забывают, что существует город Москва, что с городом надо делиться. Как делиться никто не знает ни в Москве, ни в Федерации, ни среди самих девелоперов. Механизмов отстроенных до конца пока нет, но все очень хотят. Ситуация напоминает 93-й год, когда в Москве бездумно раздавались инвестиционные контракты. Тогда было несколько тысяч инвестиционных контрактов, думаю, что около тысячи сейчас бродят по рынку по той или иной причине: либо их невозможно осуществить, либо в свое время было вложено очень много денег, и они до сих пор не могут окупиться.
Вот это основные тенденции, которые есть на рынке. Если говорить о нежилье, то в ближайшем времени город начнет присутствовать в этом сегменте рынка как инвестор. И перед различными департаментами Правительства Москвы поставлена задача прекратить продавать объекты городской собственности и пора, наоборот, их воспроизводить. Мы планируем построить в 2005 году около 100 тыс. кв. м. нежилья. Это капля в море, но постепенно город будет наращивать свои объемы», - отметил в своем выступлении начальник отдела перспективных проектов Департамента на конференции: "Инвестиции в московскую недвижимость". 2 апреля 2004 г.
Рынок недвижимости неразрывно связан с общеэкономической ситуацией и для него характерны периоды подъема и спада. Если оглянуться назад в год 1997, то окажется, что рост цен на московском рынке жилья составил немногим более 20%, т. е. около 3% в год, что нельзя считать показателем высокой доходности. Поэтому инвестор никогда не должен забывать о рисках, которые являются составной частью инвестиционного проекта.
Департамент не забывает, что началу любого проекта, независимо от его масштабности, должны предшествовать скрупулезные исследования, учитывающие все составляющие бизнес – процесса, необходимо понимание происходящего на рынке и влияние на ситуацию различных факторов. По этой и многим другим причинам ДИПС является своего рода монополистом в инвестировании в строительный комплекс г. Москвы и, что особенно важно, весьма удачным.
3. Направления совершенствования методов и средств, используемых Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы.
