Быстрый поиск

Дипломная работа: Ипотечное кредитование

Физический износ (квартиры):

И = ЭВ / ФЖ = (44 / 150) * 100% = 29,33%.

Нормативный метод

Удельный вес элемента объекта оценки (Li) взят из сборника УПВС №28 (Отдел 1, жилые здания, Таблица №50).

Процент износа элемента объекта оценки (Fi) определен с помощью визуального осмотра здания и при использовании ВСН 53–86 (Правила оценки физического износа жилых зданий).

№	Конструктивные элементы	Удельный вес элемента аналога	Удельный вес элемента объекта оценки (Li)	Процент износа элемента объекта оценки (Fi)	Удельная доля износа элемента
№	Конструктивные элементы	%	%	%	%
1	2	3	4	5	6
1	Фундамент	3	3	30	0,9
2	Стены и перегородки	42	42	35	14,7
3	Перекрытия	12	12	25	3
4	Крыши и кровля	8	8	40	3,2
5	Полы	8	8	40	3,2
6	Проемы	6	6	60	3,6
7	Отделочные работы	4	4	25	1
8	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	14	14	25	3,5
9	Прочие работы (лестница)	3	3	40	1,2
10	Итого	100	100	-	34,3
Величина накопленного износа (Fф), %					34,3

Согласование результатов расчета износа

Наименование метода		Процент износа, %
Метод эффективного возраста		29,33
Нормативный метод		34,3
Итоговое значение накопленного физического износа	(29,33+34,3)/2	31,815

Стоимость накопленного физического износа = 557246 * 0,31815 = 177287 руб.

Расчет функционального износа

Значительная часть функционального устранимого износа объекта собственности обычно является следствием различного рода ее функциональных недостатков.

Функциональный износ является потерей в стоимости вследствие недостатков проектирования. Он также может быть вызван временными факторами, как моральное устаревание используемых материалов или конструкция. Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.

Устранимый функциональный износ определен исходя из несоответствия оцениваемого имущества современным рыночным требованиям, предъявляемым к подобным объектам.

Отделка помещений и строительные работы для организации рационального и эргономичного использования площадей, была выполнена в соответствии с предварительной технологической схемой организации помещений соответствующего назначения во время ремонтно-строительных работ.

Следовательно, устранимый функциональный износ можно принять равным:

И функ. (устр.) = 0%

Неустранимый функциональный износ оцениваемого объекта определен исходя из снижения стоимости, связанной:

- с несоответствием примененных при строительстве конструктивных решений и материалов несущих и ограждающих конструкций современным требованиям;

- с нерациональным объемно-планировочным решением в соответствии с установленным для него наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования.

Неустранимый функциональный износ состоит в несоответствии эксплуатационных характеристик современным требованиям. Эти требования отражены в нормах строительного проектирования. Отклонение от норм рассматриваются как признаки функционального износа, подразделяющиеся на три группы:

1. Недостатки планировки;

2. Несоответствие конструкций действующим нормативам по теплозащите, звукоизоляции, гидроизоляции и т.п.;

3. Отсутствие отдельных видов инженерного благоустройства.

Неустранимый функциональный износ зданий зависит в основном от научно-технического прогресса в промышленности и в строительстве.

Архитектурно-строительные решения зданий с течением времени устаревают и с точки зрения современной науки и техники, и с точки зрения практики строительства. При этом происходит изменение и «конструктивных схем зданий, и материала основных несущих конструкций, и систем отопления, вентиляции, освещения, и технологии строительства. Это продиктовано изменением следующих видов требований к зданиям:

1. Технологических (функциональных) требований: а) пространственных; б) к воздушной среде; в) к световому режиму; г) к акустическому режиму; д) к санитарному режиму;

2. Технических требований: а) требования по прочности строительных конструкций здания, зависящих от применяемых материалов и типов конструкций, их способности воспринимать передаваемые на них силовые и несиловые воздействия; б) требования к устойчивости (жесткости) строительных конструкций; в) требования к долговечности материалов и основных конструкций здания; г) требования по взрывной и пожарной опасности; д) требования к санитарно-техническому и инженерному оборудованию здания.

3. Архитектурно-художественных требований: (архитектурно-композиционных): а) градостроительные требования; б) требования, предъявляемые к архитектуре комплекса; в) требования, предъявляемые к архитектуре здания; г) требования, предъявляемые к архитектуре интерьера;

4. Экономических требований: а) экономичность объемно-планировочных решений: б) экономичность конструктивных решений: в) экономичность средств, идущих на архитектурно-художественные решения.

Вследствие того, что указанные выше расчеты требуют очень многих данных, величину которых сложно определить, при расчете морального износа мы исходим из предположения, что имеет место период, в течение которого существующие архитектурно-строительные (объемно-планировочные и конструктивные) решения заменяются новыми (т.е. уходят из практики строительства с точки зрения современной техники и науки).

Практикой мирового, и прежде всего российского опыта проектирования, установлено, что примерно через 180–200 лет почти все технологические, технические и экономические требования изменяются, т.е. проекты функционально устаревают (Л.Ф. Шубин. Архитектура гражданских и промышленных зданий.). А это значит, что происходит естественный функциональный износ, и в нашем случае его можно определить как частное от деления возраста здания (44 года) на длительность периода полного функционального устаревания (200 лет):

И функ. (неустр.) = 44 / 200 = 0,22 или 22%

На данный момент времени применяются новые проектные решений и современные строительные материалы и конструкции (по сравнению с 1963 годом), хотя не все строительные компании используют передовые достижения. Это происходит из-за того, стоимость такого жилья резко возрастает, а так как большая часть покупателей в Ангарске, да и в Иркутске тоже, не готовы приобретать такое жилье, строительный проект может оказаться нерентабельным. С другой стороны, доля таких высокоинвестиционных проектов на строительном рынке хотя и незначительная, но всё-таки присутствует. По статистике, удешевление стоимости строительства составляет от 5% до 30%, а в среднем износ (исходя из удешевления стоимости строительства зданий):

И функ. (неустр.) = (5 + 30) / 2 = 17,5%

Согласование результатов расчета износа

Неустранимый функциональный износ		Процент износа, %
Исходя из возраста здания		22
Исходя из удешевления стоимости строительства		17,5
Итоговое значение накопленного неустранимого функционального износа	(22+17,5)/2	19,75

Общий функциональный износ объекта равен:

И функ. = И функ. (устр.) + И функ. (неустр.) = 0 + 19,75 = 19,75%

Стоимость накопленного функционального износа = 557246 * 0,1975 = 110 056 руб.

Внешний износ

Внешний износ называют старением окружения. Внешний износ определяется как: «Снижение желательности или срока полезности в результате факторов, внешних по отношению к объекту, таких, как экономическое развитие или изменение окружающей среды, которое оказывает влияние на соотношение спроса и предложения на рынке». Внешний износ представляет собой убытки, вызванные внешними по отношению к границам объекта собственности факторами. На стоимость объекта прямо влияет его местоположение (ближайшее окружение, район, город и т.д.). При анализе местоположения и окружающей среды учитывается правительственная политика, экономические факторы, занятость, транспорт, налоги и др.

Для решения задач настоящей оценки износ внешнего воздействия определяется так: «…снижение функциональной пригодности здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника объекта, землевладельца или арендатора. Износ внешнего воздействия вызван рядом причин, таких, как упадок района, месторасположение объекта в районе, области и регионе и состояние рынка».

Также принимаются во внимание факторы непосредственной близости к природным или искусственным объектам, которые влияют на стоимость имущества.

Список факторов, вызывающих экономический износ, почти бесконечен. Поэтому ниже приводится список факторов, которые положительно влияют на настоящий объект оценки:

· В квартале расположено несколько детских садов и школа.

· До ближайших продуктовых и иных торговых объектов расстояние от 100–200 метров, что достаточно удобно; например, в доме, в котором находится оцениваемый объект, есть продуктовый магазин;

· Недалеко от оцениваемого объекта расположен парк и относительно недалеко – стадион и бассейн, а также церковь.

· Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью – расстояния от объекта до трамвайной и автобусных остановок примерно, по 200 метров. Движение транспорта: автобус (№8, 28), маршрутное такси (№№2, 8, 10, 17, 28), трамвай (№№4, 5, 6) позволяют добраться до объекта оценки практически со всех районов города.

· Во дворе есть площадка для детей, оборудованная различными качелями, турниками и беседками.

Негативные факторы, которые увеличивают износ, на мой взгляд, практически отсутствуют, однако можно отметить:

· Вследствие того, что оцениваемый объект находится недалеко от «центра города» и расположен с караю 94 квартала, шум транспорта слышен;

· Прошлая «криминальная» известность соседнего квартала 92/93 («дроби»), которая, впрочем, давно пошла на спад;

Исходя из того, что положительных факторов больше, чем отрицательных, можно сделать вывод о том, что внешний износ составит:

И внеш. (эконом.) = 5%

Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом

№	Наименование показателя	%	Стоимость (руб.)
1	Полная восстановительная стоимость	100	557 246
2	Накопленный физический износ	31,815	177 287
3	Накопленный функциональный износ (0+19,75)	19,75	110 056
4	Накопленный экономический (внешний) износ	5	27 862
5	Остаточная стоимость	43,435	242 040