Дипломная работа: Ипотечное кредитование

Статичный риск – это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».

Надбавка за риск, соответствующая вложению в данный объект, была принята экспертно и равна 2%.

Надбавка за низкую ликвидность (Л) характерна для зданий, для которых типичным является длительный период экспозиции, поиска покупателя и конвертирование объекта собственности в «живые» деньги.

Поправка на неликвидность (на низкую ликвидность) есть по смыслу поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

Проведенный обзор ситуации на рынке недвижимости показал, что сделки купли-продажи подобных объектов фиксируются иногда, хотя и не часто. По информации специалистов ряда риэлтерских компаний города, среднее время экспозиции подобных объектов в текущих рыночных условиях может составить от 1 до 3 месяцев. В связи с этим поправка на низкую ликвидность принимается равной 2%, что соответствует 2 месяцам экспонирования при продаже объекта.

Надбавка за инвестиционный менеджмент (ИМ) различна по разным объектам. По некоторым инвестиционный менеджмент минимален (управление вкладами «до востребования» в банке, управление доходными объектами), а по недвижимости он несколько больше. Эта надбавка может включать в себя расходы по оценке и выбору вариантов финансирования, принятие решения об удержании или продажи актива. Принимаем надбавку за инвестиционный менеджмент в размере 1%.

В связи с тем, что величина нормы риска возврата капитала незначительна, оценщики в данных расчетах ею пренебрегают.

Расчет ставки капитализации методом «суммирования»:

Безрисковая ставка	10%
Компенсация за риск в актив	2%
Компенсация за низкую ликвидность	2%
Расходы на инвестиционный менеджмент	1%
Суммарная Ставка капитализации	15%

Тогда рыночная стоимость оцениваемого объекта составит:

50976 / 0,15 = 339 840 руб.

Согласование результатов

– Данные в колонке «Весомость метода по важности» определены экспертно.

№ п/п	Наименование метода расчета ставки капитализации	Стоимость, руб.	Весомость метода по важности (для целей оценки)
1	Метод рыночной выжимки	1 563 681	0,95
2	Кумулятивный метод	339 840	0,05
Итоговая стоимость		1 502 489	1,0

СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, РАССЧИТАННАЯ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ, СОСТАВЛЯЕТ: 1 502 489 рубля или 1 502 000 рублей

2.17 Согласование рыночной стоимости

В настоящем разделе отчета нами были даны три стоимостные оценки полных прав собственности на объект. Целью сведения результатов всех используемых методов является определение достоинств и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта собственности (2‑х комнатной благоустроенной квартиры) определяются по следующим критериям:

1.   Возможность отражать действительные намерения потенциального покупателя или продавца;

2.   Тип, количество и обширность информации, на основе которой поводился анализ;

3.   Способность параметров, используемых методом, учитывать конъюнктурные действительные колебания и стоимость денежных средств;

4.   Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

Затратный подход. Стоимость, определенная затратным подходом, не всегда совпадает с рыночной стоимостью объекта, т. к. рыночная стоимость в значительной степени зависит от местонахождения, спроса и предложения на аналогичные объекты на рынке. Затратный подход лучше всего подходит для отдельно стоящего здания, обоснования стоимости нового строительства, в целях налогообложения или для определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Доходный подход. Данный подход основан на том, какую отдачу получит инвестор на вложенный капитал. Другими словами, стоимость, рассчитанная доходным подходом, называется инвестиционной. Данная стоимость учитывает прибыльность объекта собственности (2‑х комнатной благоустроенной квартиры), операционные расходы, связанные с эксплуатацией объекта, а также учитывает планируемое изменение во времени доходов и расходов. Данный подход чаще всего применяется при оценке конкретных инвестиционных проектов, купли – продаже, что также соответствует целям оценки. К недостаткам данного подхода можно отнести то, что он основан на планировании, и любое изменение ситуации на рынке может привести к изменению стоимости. К достоинствам подхода можно отнести полноценность и достоверность информации по рыночным арендным ставкам.

Рыночный подход. В основу данного подхода положены анализ и обработка рыночных данных. Стоимость, полученная данным подходом, учитывает величину спроса и предложения, местоположение, отделку и оборудование объекта недвижимости. Данный подход лучше всего подходит при совершении сделок купли-продажи.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы:

1.   Затратный подход наиболее значим в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, и нельзя на него слишком полагаться;

2.   Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности;

3.   При анализе достоверности информации мы исходили из того факта, что затратный подход основан на рыночных ценах на строительство объекта (в ценах 69–84–91 гг.) умноженных на индекс удорожания строительно-монтажных работ]. А при расчете стоимости методом прямой капитализации использовались данные собственников (арендаторов) аналогичных объектов;

4.   Способность учитывать действительные намерения собственника (продажа объекта, сдача в аренду), а также способность учитывать доходность объекта самые высокие у метода прямой капитализации в силу того, что любой объект собственности приобретается, в основном, для последующего извлечения прибыли;

5.   При анализе способности учитывать конъюнктуру рынка оценщик исходил из того положения, что на рынке стоимость предлагаемого к продаже объекта собственности (благоустроенной 2‑х комнатной квартиры), в первую очередь, определяется возможностью реализации на рынке недвижимости, и в последнюю очередь, ценами на строительство объектов.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

– Данные в колонке «Весомость метода по важности» определены экспертно (основываясь на своей интуиции и предположениях, учитывая недостатки и преимущества оцениваемого объекта).

Согласование результатов оценки объекта
№ п/п	Наименование подхода	Стоимость по каждому подходу, руб.	Весомость подхода по важности (для целей оценки)
1	Затратный подход	242 000	6%
2	Доходный подход	1 502 000	45%
3	Рыночный подход	1 540 000	49%
Итоговая стоимость		1 445 020	100%

Стоимость объекта определяется по формуле:

V = V1*Q1 + V2*Q2 + V3*Q3

где:

V	-      Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб.
V1, V2 и V3	-      Стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхода, сравнительного подхода и доходного подхода соответственно, руб.
Q1, Q2 и Q3	-      Средневзвешенное значение достоверности затратного подхода, рыночного подхода и доходного подхода

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки была определена как взвешенное значение всех подходов, примененных в данном отчете.

Основываясь на доступной информации, сделано следующее заключение: итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (2‑х комнатной благоустроенной квартиры) по состоянию на 5 мая 2008 года находится в интервале от 242 000 до 1 540 000 рублей, при этом наиболее вероятная величина рыночной стоимости оцениваемого объекта составляет (для целей настоящего отчета принимается):

1 445 020 рублей

(один миллион четыреста сорок пять тысяч двадцать рублей)

3. РАСЧЕТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ

В процессе взаимодействия экономических субъектов часто возникает необходимость определения величины ликвидационной стоимости объекта.

Объекты, для которых возникает необходимость определения ликвидационной стоимости.

Анализ существующих подходов, применяемых в оценке недвижимости при расчете ликвидационной стоимости, показывает, что, как правило, это эмпирические методы, базирующиеся на интуиции конкретного специалиста. Недостаточный уровень формализованности таких методов не придает результатам этих экспертных оценок достаточной убедительности. Поэтому им надо придать математическое объяснение и логическую завершенность.

Непрозрачность информации о реальных сделках купли-продажи недвижимости, реализованных с аукционов в России, является одной из главных причин слабого методического обеспечения расчета ликвидационной стоимости, а, соответственно, и точности определения ее величины, в то время как в европейских странах подобная информация является открытой и доступной и проблем с расчетом этого вида стоимости в зарубежной оценочной практике не возникает.

Помимо этой проблемы существует и другая, не менее важная, проблема – это нормативно-законодательное регулирование применения ликвидационной стоимости и закрепления ее «Об исполнительном производстве» требуется рассчитывать рыночную стоимость имущества, которое должно быть реализовано с торгов. Но, если оно будет реализовываться с торгов, то есть за ограниченный промежуток времени, что характерно для нерыночных условий продажи, то это не соответствует понятию рыночной стоимости, закрепленному в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В частности, нарушаются следующие положения: «…на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…», «…цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было…» и другие, так как с аукциона ни один разумный собственник не будет продавать имущество в неоправданно короткие сроки и по цене ниже рыночной. Это напрямую свидетельствует о вынужденности продажи, что присуще понятию ликвидационной стоимости. Таким образом, в описанных выше ситуациях и возникает необходимость определять оценщикам не только рыночную стоимость, но и ликвидационную стоимость.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества (Федеральные стандарты оценки (ФСО №2), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256).

Это понятие практически совпадает с понятием ликвидационной стоимости, приведенном в Международных стандартах оценки №2 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости», где говорится, что «ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продажи, есть денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга, в соответствии с определением рыночной стоимости». В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом. Эти понятия наиболее точно раскрывают суть ликвидационной стоимости.

Для оценки ликвидационной стоимости объекта оценки используем четыре модели оценки (экспертную; сравнения цен продаж условно идентичных объектов, но с разным временем экспозиции; две модели определения ликвидационной стоимости, предложенные Ю.В. Козырем, начальником отдела оценки и экспертизы собственности ООО «Фирма «РУСАУДИТ»).

Первая модель

Единственным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор «вынужденности продажи», что характерно для нерыночных условий продажи недвижимости. Ликвидационная стоимость отличается от рыночной стоимости, а именно, эта стоимость обычно меньше рыночной из-за влияния двух факторов: ограничения времени продажи и вынужденной продажи – психологического аспекта, воздействующего на инициативу покупателей.

Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости в текущих российских условиях возможно применение следующего уравнения:

Слик = Срын * (1 – Квын)

где:

Слик	– ликвидационная стоимость недвижимости;
Срын	– рыночная стоимость исследуемого объекта;
Квын	– корректировочная поправка на вынужденность продажи, при условии 0 < Квын. < 1.

Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в два этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости. На втором – рассчитывается величина корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесения ее в значение рыночной стоимости, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор «вынужденности продажи» (на нерыночные условия продажи).

Если расчет рыночной стоимости недвижимости не вызывает сложностей, то определение корректировочной поправки на вынужденность продажи и ее математическое обоснование вызывает множество вопросов. На практике оценщики принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 – 30% от рыночной стоимости).

Фактор «вынужденность продажи», влияющий на величину ликвидационной стоимости и выражаемый количественно в виде корректировочной поправки на вынужденность продажи, в свою очередь состоит из системы факторов более низкого уровня.

Фактор «вынужденность продажи» – это способы продажи; сроки продажи; риск инвестирования; затраты на продажу; другие.

На основании этого можно сделать вывод о том, что чем лучше экономическая ситуация в России в целом и в регионе в частности, тем ниже корректировочная поправка на вынужденность продажи.

Расчет ликвидационной стоимости по данной модели

Исходные данные:

– 2-х комнатная квартира улучшенной планировки, рыночная стоимость которой равна 1 445 020 руб.

– корректировочная поправка на вынужденность продажи берем экспертно равной 0,2, (так как вынужденный срок продажи составляет 20 дней в сравнении с тремя месяцами необходимой экспозиции для продажи этого же объекта по реальной рыночной стоимости).

Итак, исходя из данных получаем:

Слик=1 445 020 *(1–0,2)=1 156 016 тыс. руб.

Вторая модель

Данная модель основывается на сравнении цены продаж условно идентичных объектов, но с разным временем экспозиции. Рассмотрим этапы данного метода:

1. Необходимо исследовать, имеющуюся в распоряжении, базу данных по продажам сопоставимых с объектом оценки объектов недвижимости в городе или районе города на определённом сегменте рынка. Изучив базу данных по их продажам определяется минимальный, средний и максимальный срок их экспозиции на рынке. На рис. 1 изображено время экспозиции объекта на рынке и его цена продажи:

Если учесть, тот факт что уменьшение срока экспозиции приводит к уменьшению цены сделки, то можно цены продаж (С2) признать за «нормально» определённые рыночные цены, а так же учитывая что за срок экспозиции между t2 и t3 цены практически не меняются (или уменьшаются но с меньшей интенсивностью), то интервал времени экспозиции от t2 до t3 из рассуждений можно исключить.

2. Определяем интенсивность уменьшения цен в интервале времени экспозиции от t1 до t2 по формуле:

                              (2)

в ден. ед. за 1 день экспозиции

Далее по просьбе заказчика и по его предположению о возможном сроке продажи объекта оценки оценщик, зная рыночную стоимость аналогичного объекта и нормальный (средний – С2) срок его экспозиции на рынке может определить ликвидационную (обусловленную только меньшим сроком продажи) стоимость объекта оценки по следующей формуле:

                                  (3)

tзадан. предполагаемый заказчиком срок продажи объекта оценки.

Расчет ликвидационной стоимости по данной модели

Основываясь на исходных данных рассмотрим данную модель, но для этого необходимо ввести новые данные:

Таблица 1 Исходные данные

Сопоставимый объект	Срок экспозиции, днях	Цена продажи, тыс. руб.
А	15	1 368 302
Б	60	1 481 449
В	90	1 635 896

Исходя из данных получаем, что показатель интенсивности равен

= 1 481 449 1 368 302 / 60 – 15 = 2514 тыс. руб. за 1 день экспозиции.

По модели 2 ликвидационная стоимость объекта оценки равна 1 331 890 руб.

Третья модель

Модель 3. (см. рис. 2)

                                (4)

где Сл1 (t) – ликвидационная стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная по модели 1,

Сm  его рыночная стоимость,

y – среднерыночная доходность вложений в подобные объекты,

te – время экспозиции объекта (т.е. среднее время, в течение которого происходит реализация аналогичных по параметрам объектов),

t – заданное (установленное, нормативное) время продажи объекта,

T – период времени, к которому привязана ставка доходности.

Примечание.

В модели (3) предполагается, что te > t.

Рис. 2. Иллюстрация модели 3.

Расчет ликвидационной стоимости по данной модели

Согласно методики расчета, с учетом значения среднерыночной доходности в размере 5% в месяц, по модели 3 ликвидационная стоимость объекта оценки равна 1 410 195 руб.

 

Четвертая модель

Модель 4. (см. рис. 3)

 (5)

где Сmp  (практически наблюдаемая) рыночная стоимость объекта;

exp – экспонента (показательная функция с основанием натурального логарифма e = 2.178);

остальные компоненты соответствуют обозначениям компонент в модели (3).

Сmt  теоретическая рыночная стоимость: Сmp (t = ¥) = Сmt

Рис. 3 Иллюстрация модели 4.

Расчет ликвидационной стоимости по данной модели

Согласно методики расчета, с учетом значения среднерыночной доходности в размере 5% в месяц, по модели 4 ликвидационная стоимость объекта оценки равна 365 795 руб.

Основное различие данных моделей связанно с тем, какое значение мы придаем временному фактору, т. к. если t=te, то и стоимости по данным методам будут одинаковы, если же t<te, то модель (3) всегда будет давать более высокие оценки ликвидационной стоимости по сравнению с моделью (4). Основное концептуальное различие в этих моделях обусловлено исходной посылкой, заложенной в каждой из них: считать ли при t = 0 значение ликвидационной стоимости равной нулю или не считать? Если не считать, то можно применять первую модель, если считать – вторую.

Приведем сводную таблицу результатов, полученных при расчете ликвидационной стоимости разными моделями (см. таблицу 2).

Таблица 2

Модель оценки	Формула расчета ликвидационной стоимости	Ликвидационная стоимость, тыс. руб.
Модель1	Слик = Срын * (1 Квын)	1 156 016
Модель 2		1 331 890
Модель 3		1 410 195
Модель 4		365 795

Основываясь на доступной информации, сделано следующее заключение: итоговая величина ликвидационной стоимости объекта оценки (2‑х комнатной благоустроенной квартиры) по состоянию на 5 мая 2008 года принимается в интервале от 365 795 – 1 410 195 рублей, при этом наиболее вероятная величина ликвидационной стоимости оцениваемого объекта составляет (для целей настоящего отчета принимается):

1 331 890 рублей

(один миллион триста тридцать одна тысяча восемьсот девяносто рублей)

ОЦЕНЩИК, ст. гр. ФК – 04 – 3           Дышлевич М.М.